Можно ли продать квартиру без уплаты налога?

В этой статье мы разберем, в каких случаях платить ничего не требуется и как продать квартиру без уплаты налога.

Кто-то покупает квартиру, а кто-то продает. В первом случае вы расходуете деньги, а во втором вы их получаете. Значит, это доход. А с дохода по закону положено заплатить налог.

Что такое налог с продажи

По закону, когда вы получаете какой-то доход: зарплата, продажа имущества, сдаете квартиру в аренду и т.д., вы должны заплатить 13% НДФЛ в бюджет государства. И продажа квартиры не исключение.

Согласно НК РФ, вы обязаны задекларировать свой доход и заплатить НДФЛ.

Но есть некоторые случаи, когда вы можете продать недвижимость и не платить налог. Разберемся, что это за случаи.

В каких случаях платить налог не требуется

Если вы решили продать жилье, которое было в вашей собственности дольше предельного минимального срока владения, то вы не должны платить НДФЛ.

Что же это за предельный минимальный срок владения? Для квартир минимальный срок владения бывает 3 года и 5 лет.

Три года считается минимальным сроком для недвижимости, которое попадает хотя бы под одно из условий:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника
  • Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
  • Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
  • Продается единственная недвижимость. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Пример:
Иванову досталась квартира по наследству от матери в 2016 г. В 2020 он решил продать ее. Иванов не будет платить налог с продажи, так как три года минимального срока владения уже истекли.

При наследовании началом срока владения является дата смерти наследодателя, а не дата переоформления документов на наследника. То есть по идее, Иванов мог оформить квартиру на себя только в 2018г., но в 2020г. все равно бы смог продать ее без налога, так срок владения считается с 2016г. – даты кончины его матери (наследодателя).

Пример:
Петрову брат подарил квартиру в 2017 году. В 2018 он решил ее продать. И Петров должен будет заплатить налог с продажи, так как срок владения недвижимостью для освобождения от налога еще не истек.

Для всех остальных случаев приобретения квартиры, минимальным сроком владения считается 5 лет.

Пример:
Селиванов купил жилье в 2017 году. Если он решит продать его до 2022 года, то тогда придется заплатить 13% с продажи.

То есть освобождение от налога при продаже квартиры является 3 года или 5 лет.

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.

При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 года.

Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Как считается налог от продажи квартиры

Налог от продажи квартиры составляет 13% от суммы дохода.

То есть если вы решили продать квартиру, например, за 2 миллиона рублей, то налог будет 13% от этой суммы – 260 000 рублей (2 000 000*13%).

Что делать, если квартира продается ниже 70% ее кадастровой стоимости? Иногда бывает так, что нужно продать жилье быстрее, и приходится занижать цену, чтобы ускорить процедуру продажи. В этом случае НДФЛ будет считаться по минимальному коэффициенту – от 70% от ее кадастра.

Пример:
Селиванову нужно быстрее продать квартиру, кадастровая стоимость которой 10 млн рублей. Он продает ее за 5 000 000 руб. Налог с продажи он будет платить не с 5 000 000 руб., а с 70% от ее кадастровой стоимости – 7 000 000 руб. (10 000 000*13%). Таким образом, НДФЛ с продажи составит 910 000 руб. (7 000 000*13%).

Как продать квартиру и использовать налоговый вычет

Если вам предстоит продать квартиру, можно уменьшить сумму дохода с помощью налогового вычета. Он составляет 1 000 000 руб. На эту сумму вы можете уменьшить доход с продажи.

Пример:
Иванов решил продать недвижимость за 1.5 млн руб. Если он не будет использовать вычет, то ему придется платить налог с 1.5 млн. А используя налоговый вычет, он заплатит налог с 500 000 руб. (1 500 000 – 1 000 000).

Петров решил продать комнату за 1 миллион рублей. Используя вычет в том же размере, Петров вообще не будет платить 13% с продажи, так как 1 000 000 – 1 000 000 = 0.

Но заполнить и подать декларацию ему все равно будет нужно.

Также если вы хотите продать квартиру и заплатить налог меньше или не платить его вообще, можно использовать уменьшение дохода на фактически произведенные расходы, и заплатить налог с разницы в сумме.

То есть если вы ранее покупали эту квартиру, а соответственно, несли расходы, и можете это документально подтвердить, то когда решите ее продать, можно уменьшить доход на расходы и заплатить 13% НДФЛ с разницы.

Пример:
Захаров два года назад купил жилье за 1.7 миллиона рублей. Сейчас он решил его продать за 1.8 млн. Используя вычет, он бы платил налог с 800 000 руб. (1 800 000 – 1 000 000), но так как он может документально подтвердить расходы, то он воспользуется уменьшением дохода на понесенные ранее расходы и платить НДФЛ будет со 100 000 руб. (1 800 000 – 1 700 000).

Иногда этот вариант даже предпочтительнее, потому что более выгоден.

В любом случае, помните, что нужно сохранять все документы, которые могут подтвердить ваши расходы.

Теперь вы знаете, в каких случаях можно продать квартиру и не заплатить налог, или хотя бы его уменьшить. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять.

Оставить Комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *