Нюансы декларации 3-ндфл приобретение права по одному договору и неотделимых улучшений по другому

Нюансы декларации 3-ндфл приобретение права по одному договору и неотделимых улучшений по другому

Вопрос

Мой товарищ купил несколько нежилых объектов недвижимости в конце 2015 года примерно за 14 млн. руб. Уточню сделка была с ООО. Все проходило по одному договору купли-продажи. Их кадастровая стоимость составляла 28 млн. рублей. А также по другому договору одновременно были приобретены неотделимые улучшения этих помещений (ремонт системы вентиляции, ремонт системы водоснабжения и электрики) за 16 млн. рублей. В 2018 году товарищ продал эти нежилые помещения физическому лицу за 13млн. рублей. В декларации 3-ндфл планируем указать расходы на покупку недвижимости – приобретение права по одному договору и неотделимых улучшений по другому. Таким образом, налогооблагаемой базы фактически не будет (она отрицательная). Хотелось бы узнать, у кого есть практика, кто сталкивался, как налоговая смотрит на такое подтверждение расходов (разумеется, к декларации приложим приходно-кассовые ордера, по которому товарищ вносил в кассу ООО деньги). Какие могут быть нюансы.“

Ответ

Основанием для отказе в учете расходов, понесенных в связи с приобретением данной недвижимости может послужить использование проданных помещений в предпринимательской деятельности согласно ст. 220 НК РФ.

4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

НК РФ

куплю-продажу нескольких нежилых объектов недвижимости налоговая вполне может саму по себе рассмотреть как осуществление предпринимательской деятельности, соответственно помимо прочего возникнет вопрос с НДС, на уровне ВС РФ есть судебная практика где НДС доначислили физлицам не зарегистрированным в качестве ИП правда там речь шла о сдаче в аренду нежилых помещений а не об их купле-продаже. Собственно по самим расходам.

Если помещения не использовались в предпринимательской деятельности оснований не учитывать расходы, понесенные на их приобретение у налоговой нет, однако в части расходов, непосредственно не относящихся к самому помещению с большой вероятностью придется доказывать свою правоту в суде — речь о расходах на ремонт, формально каких либо конкретных ограничений по учету расходов на приобретение имущества в случае с его продажей в ст. 220 НК РФ нет (в отличие например от случая с вычетом на покупку жилья), но расходы, связанные с ремонтом приобретенного помещения к расходам, связанным с приобретением этого помещения не относятся.

Когда то давно действовала иная формулировка в ст. 220 НК РФ и вот под нее они бы вполне себе относились, но при действующей оснований для включения в состав расходов указанных трат нет и в этой части налоговая Вам с большой вероятностью откажет


Касаемо кадастровой стоимости — в основном, она завышены и, в принципе, надо было ставить вопрос об ее оспаривании (см. ст.24.18 федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Ситуация у Вас в любом случае спорная.

Оставить Комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *